核心基础信息：物业服务统一品目编码C21040000 物业管理服务，归属服务市场类目，包含办公楼保洁、安保、设施维保、绿化养护、公共区域水电运维等；小额走电子卖场服务市场，金额达分散采购限额必须走项目采购招投标，全程电脑PC端操作。

一、供应商端：物业服务上架发布操作

1. 前置条件：供应商已完成本省入库，协议中心变更服务市场协议，勾选三级品目【C21040000物业管理服务】，经营范围包含物业管理、保洁服务、安保服务等相关表述，同时勾选全部可服务区县。

2. 发布入口：商品中心→商品发布→商品直发，卖场选择【服务市场】，搜索品目编码C21040000选定类目。

3. 基础信息填写：标题规范为“办公楼全年物业管理服务/单位园区物业托管服务”，品牌填无，型号填物业定制服务，计价单位按“月/季度/年/项”填写，标注含税总价。

4. 详情页必填内容：服务范围（保洁频次、安保值守、水电设备巡检、绿化修剪、垃圾清运）、服务人员配置、服务周期、应急处置方案、验收标准、质保售后条款。

5. 资质与图片上传：上传物业服务企业资质、保洁人员社保证明、过往物业项目合同扫描件；图片为现场保洁、安保值守实拍图，禁止带联系方式与二维码。

6. 提交审核：服务类无需电商比价链接，在详情附上盖章报价说明作为价格依据，提交等待财政审核通过即可上架。

二、采购人端：三种物业服务采购下单方式

1. 通用前置要求：财政资金必须先在采购计划管理新增计划，品目选择C21040000物业管理服务，采购方式选定分散采购，内审及财政备案通过获取计划编号；办理单位CA用于合同电子签章。

方式1：小额直购（预算低于分散采购限额，最简单）

1. 电子卖场→服务市场，搜索“物业管理服务”或供应商名称，筛选本地可承接物业企业。

2. 查看服务内容、报价、服务周期，加入购物车结算，绑定已备案采购计划编号，填写服务地址、对接人、服务起止时间。

3. 提交订单，供应商确认接单后起草电子合同，明确服务月度考核标准、扣款条款、履约边界，双方CA签章完成财政备案。

4. 按月/按季度完成服务验收，上传物业月度考核表、服务确认单，收取物业服务费发票，创建结算单发起国库支付。

方式2：在线询价（内控要求三家比价）

1. 电子卖场→在线询价，绑定物业采购备案计划，录入详细采购需求、服务面积、人员配置、最高限价、服务期限。

2. 至少邀请3家已上架物业服务商参与报价，报价截止后择优确定成交单位。

3. 系统自动生成成交公告，后续订单生成、合同签章、分期验收、发票结算流程与直购一致。

方式3：限额以上项目招标（金额达标强制走项目采购）

1. 采购计划备案后进入【项目采购】模块新建项目，编制物业采购文件，明确考核细则、评分标准、人员配置要求。

2. 发布采购公告，系统抽取评审专家，供应商通过投标客户端加密投标文件。

3. 开标大厅CA远程解密、专家线上评审，发布中标公告、发放中标通知书，签订正式项目电子合同。

4. 履约期间按月考核归档资料，整体项目结束统一完成最终验收与付款结算。

三、物业服务合同、验收、发票硬性规范

1. 合同必备条款：服务区域、人员数量、工作频次、月度考核扣分规则、违约终止条件、付款节点、发票开具类型。

2. 验收资料：每月物业巡查记录、保洁签到表、设备维保台账、绿化养护记录，全部盖章扫描件上传系统归档。

3. 发票开具：发票品目统一为“物业管理服务”，税收分类编码对应C21040000，一般纳税人6%增值税税率，小规模1%征收率。

4. 跨年长期物业合同：可在合同内约定分期结算，分多次上传发票、多次发起结算单付款。

四、高频问题与驳回整改

1. 类目无法勾选：营业执照无物业管理相关经营范围，先修改供应商入驻基础信息更新经营范围。

2. 商品审核驳回：服务内容过于笼统，未写清保洁、安保、维保具体标准，补充细化条款重新提交。

3. 搜不到物业服务商：供应商协议未勾选本区县、服务未上架审核通过，扩大区域筛选范围检索。

4. 合同无法签章：CA证书过期、浏览器不兼容，更换Edge无痕模式安装驱动重试。

五、合规红线

1. 大额年度物业项目禁止拆分多笔小额直购规避招标，同类物业年度总预算达标必须走项目评审。

2. 严禁先进场提供物业服务，后期补录平台订单与合同，财政不予支付款项。

3. 询价必须满足3家有效报价，不足三家本次询价作废重新发起。

六、咨询渠道

服务上架类目异常、合同流程卡顿、系统功能问题拨打4009622005；物业采购政策、品目执行标准咨询当地财政局政府采购监管科室。